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土地流转合同怎么签才对?小心这些坑!

2017-8-30 00:00| 发布者: 文薪| 查看: 147| 评论: 0|来自: [db:来源]

对于有志经营农业的人来说,土地流转是进入农业的第一步。那么,土地流转过程中要注意什么问题?怎样才能规范地签好合同?地合君将为您详解。


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  土地流转和多种形式规模经营,是发展现代农业的必由之路,也是农村改革的基本方向。在进行土地流转时,双方应该签订有效的书面合同,以此作为法律依据和权利保障。


  农户承包土地经营权是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、养殖水面等经营权,可以采取出租、入股等方式流转交易,流转期限由流转双方在法律规定的范围内协商确定。



  农村土地承包经营权流转合同一般包括以下条款:

  双方当事人的姓名、住所;土地的四至、坐落、面积、质量等级;流转期限和起止日期;流转方式;流转土地的用途;双方当事人的权利和义务;流转价款及支付方式;流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;违约责任。


  农村土地承包经营权流转合同签订中存在的问题

  调查显示,在我国土地流转过程中,普遍存在土地流转过程不规范、手续不健全等问题,或者是双方只定下口头协议,或者是签订的土地流转合同里条款不清、权责不明,使得许多农民心里不踏实,总担心土地流出后自己的权益无法保障,还可能为日后的纠纷产生埋下隐患。


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  具体来说,土地流转合同管理中存在以下常见问题:

  【1】土地流转合同的无效化

  流转方未具备土地使用权基础,在签订土地流转合同中,有的是作为土地所有权主权人的农户以及土地发包方的村镇集体对土地进行重复流转,并签订了多份土地流转协议;有的是非农户户主为协议人签订的土地流转合同;有的是签订合同的当事人是限制民事行为能力人或无民事行为能力的人,这都造成土地流转合同的无效化。

  【2】土地流转合同内容不规范

  在签订土地流转合同过程中,未按规范填写合同的情况并不少见,一是不采用规定的统一格式文本、不按合同条款约定规范填写。受让方自行拟定合同条款,合同的式样和内容与统一格式文本差异较大。二是合同用词不当。

  有的土地流转明明是出租,但合同却把“出租”写成“转让”,这其中的差别是,出租承包土地,农民仍享有土地承包权;转让承包土地,农民将失去土地承包权。三是签订土地流转合同没有落款日期,不知合同何时签订,也没有表明合同的生效日期。四是合同手写部分字迹潦草,任意乱画,不整洁,甚至看不清楚。五是合同中未能说明双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。

  【3】未登记

  双方签订的土地流转合同未向相关的土地管理部门进行登记。

  【4】合同期限超年限

  流转合同有效期限严格界定最长不能超过2025年12月31日,而部分合同期不仅超越了2025年二轮土地承包期界限,甚至签到2039年。


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  农村土地承包经营权流转合同签订内容的规范填写


  签订土地承包经营权流转合同时,应注意以下事项:

  【1】填写完整

  在流转合同中要填写出让方、受让方的姓名、详细住址和联系电话,受让方如果是单位,要注明单位法人姓名,当事人是农户的,一般情况下户主的姓名可代表全家;同时,还要填写流转土地的名称(地块名称)、等级、四至、坐落(东南西北相邻的地块名称)和面积(长宽的长度和面积的亩数)。

  【2】注意日期

  签订土地流转合同要写清土地承包经营权流转的期限和签订日期。我国《农村土地承包法》规定,二轮土地承包的期限为30年,即1996年1月1日至2025年12月31日,因此,签订土地流转合同时,流转的年限和起止时间要明确,填写时间应从合同签订之日到2025年12月31日计算,合同有效期限最长不能超过2025年12月31日。土地流转合同自签订之日起生效,如2015年6月12日签订合同,则合同自2015年6月12日起生效,因此,合同上一定要写清签订日期。

  【3】流转费及支付方式

  流转双方协商流转价格,计算年总流转费,并确定流转费于每年几月几日支付,以及是以现金、实物或其他方式支付。

  【4】写明纠纷处理办法

  规定双方能够达成协议变更、合同解除的基本条件,以及对于合同生效期内出现纠纷的处理方法。


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  农村土地承包经营权流转合同,签订注意事项及解决措施

  【1】流转合同事宜

  农户要与流入方签订书面流转合同,如果当地有土地流转服务中心或类似机构,建议在服务中心工作人员的指导下签订规范的土地流转合同,并做好流转价格评估、业主资质审查、土地集中连片协调、合同登记备案以及合同执行情况督查等相关工作。

  【2】流转土地用途

  农户承包的耕地只能用于农业生产经营,不能用于建筑、商业等其他方面。

  【3】违约责任

  流转双方在合同履行期间不按合同约定或合同签订违反农村土地流转的有关法律、法规、政策,由此发生争议或纠纷的应按合同的具体条款调解、协商、仲裁或向法院起诉。流转合同违约责任具体条款签订时,流转双方要考虑详尽,完善条款内容,以避免不必要的争议发生。

  【4】主体范围及优先权

  土地流转双方的主体范围一般限定于本集体经济组织内部。在同等条件下,本集体经济组织成员享有土地流转优先权。采取转包及互换方式的流转必须在同一集体经济组织的农户之间进行,不得向本集体经济组织以外的农户进行流转。以转让方式流转承包地的,既可以在同一集体经济组织内部进行,也可以向集体经济组织以外的农户、单位和个人流转。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当依法报发包方备案。

  【5】合同到期处理办法

  土地流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。土地流转合同到期后及时续签,对未续签的及时征求农户意见,或办理续签手续,或退还农户土地。对期限过长、补偿过低的土地流转合同进行检查,依据情势变化及时纠正,以维护农民的土地权益。

  以村、组为单位统一签订的表式流转合同予以纠正,未纠正的,必须按规范文本及时纠正。土地流转合同应该是农户与流转入土地的一方直接签订,否则予以纠正。

  【6】委托办法

  农户自愿委托发包方流转其承包土地的,应当出具土地流转委托书,委托书应当载明委托的事项、权限和期限等,并有委托人的签名或盖章。没有农户的书面委托,农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地,更不能以少数服从多数的名义,将整村整组农户承包地集中对外招商经营。

  【7】其他条款内容

  当事人可约定的其他内容,计入双方约定条款中。主要是针对合同条款中约定不详尽的、涉及具体利益必须注明的事项,如灌溉水费由流转的哪一方具体交纳等。这些事项应由流转双方协商而定,并对合同内容进行补充。有些地方就根据本地情况完善了合同条款,如增加了受让方预付保障金、提前支付一年土地流转租金等条款。


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  除了这些问题以外,农村土地流转合同签署中,还需要注意的这五个问题,不然签的合同无效。

  1、违背承包方意愿的强制签订合同,无效;

  需要确保承租意愿是真实的。比如未与承包方沟通擅自越权代签订的合同无效(走法院也会认定为无效合同)

  2.依法应经发包方同意而未经同意的;

  需要确保出租意愿是真实意愿,未经发包方同意同样合同无效。

  3.不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的;

  如果是土地互换或置换,那么需要确保置换双方在同一集体内,因为互换只能限定在同一集体内才符合法律规定。

  4.越权发包土地的;

  比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的,合同无效。

  5.未按规定承包年限发包土地的;


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  《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条对耕地、草地和林地的承包期,分别作了不同的规定,耕地承包期限为30年,草地的承包期限为30至50年,林地的承包期限为30至70年,种植特殊林木的林地,经国务院行政主管部门批准,承包期还可以延长,之所以做出这种区分,主要是考虑到不同性质土地的投资收益期限差别较大。


  一般来说,在耕地上进行投资见效比较快,大多数情况下,当年投入当年就能取得收益。草地的投资需要数年时间才能取得收入,一般能够持续多年获得收益,有的林木的生长期长达七、八十年,在幼树成长阶段基本没有收益,必须规定更长的承包期,才能更好地保护承包方的收益权,调动承包方植树造林的积极性。需要说明的是,法律规定的承包期限是法定期限,不得随意改变。


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