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党国英、地合网罗亚维探讨村集体建设用地建租赁房:需警惕变成新一轮的炒房投资!

2017-9-5 00:00| 发布者: 文薪| 查看: 654| 评论: 0|来自: [db:来源]

日前,国土资源部、住房城乡建设部印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称《方案》),在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。就此,南方农村报专访了中国社科院研究员党国英和广东( 农用地、 商住地、 工业地) 地合网科技有限公司总经理罗亚维。他们认为,改革直接打开了农村集体建设用地入市通道。但村集体开发时要尊重村民意愿,不可与民争利,同时要警惕集体租赁房成炒作对象。


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党国英,现任中国社会科学院农村发展研究所宏观室室主任,从事农业经济学研究,主要专长是农村制度变迁问题研究。


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广东地合网科技有限公司总经理、广东华远国土工程有限公司董事长,北京( 农用地、 商住地、 工业地) 师范大学珠海( 农用地、 商住地、 工业地) 分校、广州大学、广东海洋大学等高校兼职讲师,广东省土地学会常务理事会成员,华南农业大学土地资源管理专业毕业,并在北京大学EMBA毕业,获高级管理人员工商管理硕士学位


分享城市化红利??村民增获利途径

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两部委表示,《方案》的出台是为了增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建购租并举的住房体系,构建城乡统一的建设用地市场。对此,罗亚维深有感触。他认为,近年来房价一路飙高,远超正常收入水平,年轻人买房很难。《方案》的出台可在一定程度上抑制房价、抑制炒房,缓解住房供需矛盾,给年轻人提供一个缓冲期。

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城市化进程不可避免要占用大量农村集体土地。但在传统的征地模式下,村集体和村民获得的只是一次性征地补偿收入,收入方式单一,村民未来生活、发展受到很大限制。“允许村集体自行开发运营租赁房,村集体保留土地所有权,村民可以获得长期稳定收益,能真正分享城市化发展红利。”罗亚维说。

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“从政策层面讲,集体经营性建设用地入市一直存在诸多障碍,但市场却广泛存在。”党国英表示,此次改革正是对集体经营性建设用地入市政策的松动,更直接地打开了农村集体建设用地入市的通道。此外,试点要求村集体建设租赁房要统一规划、完善配套服务,这有利规范、提升租赁市场。

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租赁房供应增加??教育医疗要跟上

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《方案》指出,在供应对象上,试点项目用地以满足新市民合理住房需求为主。

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罗亚维介绍,长期以来,中国人重购轻租,中国租房率不足10%,而欧洲国家租房率近50%。试点给毕业大学生、进城农民工等群体带来了新的选择,这将改变人们的传统消费观念。“村集体开发省了征地环节,开发成本会下降,租金有吸引力。”

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党国英认为,13个试点城市如广州( 农用地、 商住地、 工业地) 佛山( 农用地、 商住地、 工业地) 等地的城中村和城郊一直存在村民出租行为,而且市场规模大,房源供应较为充足。如果村集体再开发租赁房,意味着房源供应增加,但需求短期内并不会显著增加,客观上会和村民形成竞争关系,可能拉低租房价格。同时,村集体开发时要保留部分集体收入,“对村民来说,收入影响不好判断。”

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党国英称,试点城市村集体建设用地大都已被占用,或建厂房、或建店铺,短期内不可能有大量闲置集体建设用地入市,即便收回腾退,也需要时间。此外,集体建设用地往往不连片,如果只是简单地建一两栋楼房,教育、医疗配套跟不上,便不具备吸引力,“因此,对房地产或租赁市场短期不会有太大影响。”

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罗亚维也持相同看法。他认为,此次改革对区域的房地产或租赁市场有一定影响,但影响会是缓慢的。在地铁等交通发达的沿线,村集体建设租赁房具备很大开发价值,会对租赁市场产生较大影响;但在城市核心区,没有大量的闲置集体建设用地流入市场,影响不会太大。

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广佛肇错位发展??满足不同需求者

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在罗亚维看来,肇庆( 农用地、 商住地、 工业地) 入选试点名单有些意外,“相对广州、佛山而言,肇庆或许能带来不同的发展可能。”

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肇庆是一个旅游城市,紧挨珠三角核心区,可发展分时度假等短途旅游产品。罗亚维认为,肇庆可利用集体建设用地多,随着周边快速交通的发展,村集体建设租赁房的空间较大。

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罗亚维介绍,三个试点城市中,广州可解决一线城市人口生活居住问题;佛山外来人口多,存在大量农村住宅租赁,但其配套设施与市区比“完全是两个世界”,作为试点,佛山会完善相关配套,解决外来人口居住问题;与广州、佛山不同,田园综合体、生态开发模式可能在肇庆大行其道,“租赁不只是解决居住问题,也可以是享受生活的机会。”

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集体开发忌盲目??细化政策待跟上

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在开发集体租赁房过程中,党国英建议要尊重村民主体意愿,对于已占用的集体经营性建设用地不要盲目拆除或收回;其次,集体租赁房建设要有前瞻性,不要建“筒子楼”要建单元楼,不能低端建设,配套服务设施一定要完善;再者,不要与民争利,集体性租赁房不能盲目大幅开发,否则房租下降会导致村集体、村民收入下降,也影响市场稳定。

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“在试点过程中,还需警惕集体租赁住房变成新一轮的房产投资。”罗亚维建议,管理细则需对租赁和转租行为进一步规范,以规避投资租赁。集体租赁房进入市场,在不动产登记时可明确享受租售同权,但租赁者必须寻找合法房屋,否则,租赁者必须承担无法享受租购同权的风险,从而避免投机性租赁。


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